本报记者 杨让晨 张家振 上海报道

在楼市出现热度不均和明显分化情况下，“首付分期”等促销去化手段再度出现在多地房地产江湖中。

(相关资料图)

日前，上海市有楼盘开始推出“低首付”“首付分期”等促销活动。根据位于上海市青浦区的安联·虹悦项目公布的“1成首付”促销活动方案，6月30日前在该楼盘认购房源可先付1成首付，剩余首付金额则可以在12个月内付完。

事实上，上海楼市近期的成交量并未明显下滑，安联·虹悦在此情况下推出“1成首付”活动也折射出楼市分化明显和部分项目去化压力加大等现象。据克而瑞上海统计数据，截至今年第21周（5月22日至5月28日），上海市商品住宅供应面积为23.54万平方米，环比上涨32.17%，成交金额达到130.38亿元，环比上涨8.20%。

对于出现上述情况的原因，中原地产市场分析师卢文曦在接受《中国经营报》记者采访时表示，这一方面可能和整体楼市走势有关，另一方面也可能和项目本身有关。“全国楼市最近的成交量有所下滑，市场情绪较低，但上海楼市总体保持稳定，只是区域分化较为明显，个别去化较为困难的楼盘开始通过促销方案以提振销售，回笼资金。”

多地再现“1成首付”促销活动

“1成首付”，正成为安联·虹悦引发外界关注的关键词。

日前，记者在位于青浦区华新镇的安联·虹悦走访发现，该项目部分楼栋已接近封顶，即将进入装修阶段。据项目营销中心一位现场置业顾问介绍，项目推出的“1成首付”活动属实。“促销活动会持续到6月底，目前已吸引10余位业主参加活动，还有十几个名额。”

上述置业顾问同时告诉记者，意向购房者可自主选择是否参加“1成首付”活动，对于某些需要置换房源或压力较大的业主可以选择通过该活动来减轻购房首付款压力。“意向购房者在认购时仅需缴纳1成首付即可，同时需在随后的10个月内补齐剩余首付款，在此期间既不需要还贷款，也没有利息。”

据该置业顾问计算，意向购房者在参加1成首付活动后仅需支付45万元左右的首付就能认购。“我们的楼盘不仅价格低、得房率高，而且房源基本上已经是准现房。”

除上海市的安联·虹悦外，位于湖北省武汉市的光谷洺悦天玺日前也推出了类似促销活动。相关资料显示，根据洺悦天玺推出的“1成首付”买新房活动，购房者可在“现房”后再还贷。

“在5月31日之前，参与光谷洺悦天玺‘城熟’秒房季活动，只需支付总房款的10%作为定金就可锁定意向房源，已支付的定金进入资金监管账户，待项目竣备（指房屋取得建设工程竣工验收备案证明文件），即达到‘现房’标准后，再办理贷款，优先锁定好房、缓解首付压力、灵活手头资金，安心购好房。”洺悦天玺在宣传材料中表示。

卢文曦告诉记者，房企推出的“1成首付”促销活动是否违规，要具体看是何种情况。“如果只有1成首付就可办理贷款，这是不合规的。但如果是补齐首付后再做贷款，这是合规的，因为缴纳首付的时间期限是双方自行商量约定的。”

不过，易居研究院研究总监严跃进则表示，类似“1成首付”活动本身属于违法操作。在当前购房政策逐步走向宽松的过程中，容易产生一种误区，即各地可以制定购房和信贷规则。实际上，有些宽松政策可以积极利用，但一些违背风控原则的信贷产品或服务，容易带来违约风险，进而导致很多新情况和新问题，如夸大购房者的还贷能力、造成后续购房合同出现纠纷等。

楼市分化明显、热度不均

在部分项目推出“1成首付”促销活动背后，也折射出楼市分化明显、热度不均的现状。

尽管上海楼市目前仍热度不减，但具体到各个区域和项目却呈现出较大的差距。以位于青浦区的安联·虹悦和上实云端为例，尽管地处大虹桥商务区临近板块，两个楼盘也同时给出了较为诱人的价格和活动，但去化率一直较为低迷。

据了解，安联·虹悦目前共推出约500套房源，其中有约300余套房源处于在售状态。

上实云端一位置业顾问也告诉记者，项目已有几栋楼售罄，但目前还有一些剩余房源。“我们项目就是缺一条地铁，去虹桥商务区打车或者是坐公交需要20分钟左右，交通是项目的劣势。目前，地铁规划已经出炉了，但还需要好几年的建设才能通车。”

安联·虹悦也面临着和上实云端类似的窘境。有业内人士向记者表示，由于欠缺地铁等公共交通配套，导致去化率较低，是安联·虹悦此次推出“1成首付”促销方案的主要原因。

与之形成鲜明对比的是，诸如云锦东方、缦云上海等豪宅、热门楼盘则出现了排队抢购现象。

据相关媒体报道，日前，云锦东方三期开盘引来不少购房者在售楼中心排队，同时还出现不少“黄牛”“假结婚”以及提供代持买房和过桥资金服务等情况。据云锦东方开发商东航置业日前发布的最新公告，云锦东方三期摇号及后续相关活动已暂停。

此外，位于杨浦区东外滩板块的缦云上海和闵行区江川紫竹板块的象屿招商公园1872等热门项目在认购阶段就出现了深夜排队情况，开盘去化率也较高，都达到了100%。

在严跃进看来，“1成首付”促销和房价倒挂较大的楼盘热销同时出现，说明上海楼市目前存在房源供应结构问题，区域分化比较严重。

卢文曦也告诉记者，在房地产市场环境好的情况下，类似有去化压力的楼盘也可以走量，但市场环境一旦遇冷，城市外围区域就会率先感受到去化压力。“一般而言，有去化压力的楼盘大多缺少一定的竞争力。在房地产市场趋于理性的过程中，出现分化是很正常的。但是大部分盘问题不大，可能少数楼盘会遇到去化压力。”

房企或加大推盘促销力度

据诸葛找房数据研究中心统计数据，今年以来，上海楼市在经历5月初的成交量高峰后，在5月底出现了下跌趋势。第22周的成交量为1874套，环比下降38.25%。另据相关资料，今年5月，上海楼市成交面积达到100.01万平方米，位列四大一线城市之首，但成交面积较4月份环比下降约10.5%。

对此，诸葛找房数据研究中心方面分析认为，5月首周适逢“五一”小长假，居民以旅游出行需求为主，房地产市场相对冷淡，周度成交跌至历史低位。“随着假期过去，市场回归常态化运行，新房市场重新恢复活力，成交连续两周回升，逐步恢复至‘五一’假期前水平。进入第22周，重点城市成交止升转降，预计5月整体成交规模将较4月持平或者小幅回落。”

克而瑞上海方面也表示，今年以来，上海楼市第四批次供应余量不足，仅剩5个楼盘还未取证。同时，受云锦东方等事件影响，第五批次新房也暂缓了“一月一供”的脚步，预计会在6月上旬亮相。“可以预见，直至五批次新房入市，为市场补充新鲜血液之后，上海楼市热度才将有所恢复。”

卢文曦告诉记者，具体来看，市场供应下降，成交量也会相应下降，6月应该还是延续“震荡”行情。市场的情绪不是很高，而且今年的供应量也偏少，2022年每一批集中供应量都达1万多套，但今年4批平均仅有8600多套。供应量不是特别多，也牵制了成交放量，所以市场的情绪也会受到影响。

中指研究院方面分析认为，当前，房地产市场的稳定至关重要，而近期部分开发企业面临资金压力，进一步影响着楼市预期。“6月，将迎来今年上半年收官节点，预计房企推盘力度和促销力度都将加大。在此背景下，房地产销售是否恢复也决定着后续市场信心和市场预期走向。”

“截至5月24日，各地出台的政策仅29条，不足4月份的一半，热点城市优化的政策力度也较小。”中指研究院方面进一步表示，“受此影响，短期市场的走势仍存在较大不确定性。在当前市场调整压力加大的背景下，亟须监管部门和地方政府给予楼市更大力度政策支持，稳定购房者置业信心和预期，核心城市政策存在优化空间，市场也需要更实质性的政策落地。”